به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تدوین الگوی توسعه ایران یکی از سیاست‌های کلان وزارت راه و شهرسازی است که در اجرای این سیاست کلان، راهبرد ملک اجاره‌ای با هدف گسترش کسب و کارها و ایجاد رونق اقتصادی موردتوجه قرار گرفت. مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه و شهرسازی، راهبرد ملک اجاره‌ای را به عنوان یک راهبرد برای تحقق سیاست الگوی توسعه ایران، تشریح کرد.

راهبرد ملک اجاره‌ای

گسترش كسب وكارها از چند منظر به‌ویژه افزايش سطح اشتغال و ايجاد رونق اقتصادي موتور محرك توسعه و البته نيازمند حمايت هستند. با توجه به بررسي‌هاي انجام شده يكي از چالش­هاي پيش‌رو در ايجاد، تداوم و رشد كسب و كارها تهيه سرمايه اوليه و مكان مناسب براي فعاليت است كه بخش قابل‌توجهي از سرمايه را راكد يا از مسير فعاليت اصلي خارج مي‌کند. بنابراین ترجيح صاحبان كسب و كار در آغاز فعاليت، اجاره ملك تجاري است كه در حال حاضر با توجه به شرايط حاكم به‌دلايل زیر تداوم كسب وكار را به خطر مي­ا­ندازد:

- كوتاه بودن(معمولا يك ساله) مدت قرارداد اجاره املاك تجاری در ايران

- افزايش بی رويه اجاره‌بهای ملك تجاری به‌ويژه در صورت موفقيت مستأجر در كسب وكار.

- به­‌رسميت شناخته نشدن حقوق مالكيت فكری و به­تبع آن، عدم حق­‌تقدم مستأجر درتجديد روابط ­تجاری.

مركز توسعه به ارائه راهبردهايی براي بهبود فضاي كسب وكار و رفع موانع فوق پرداخته است. در مفهوم توسعه‌یافته قرارداد اجاره املاک تجاری، قراردادی همه جانبه است که منافع ذي‌نفعان قرارداد (مؤجر، مستأجر و ...) در آن لحاظ شده باشد. همچنین در قرارداد، ملاحظات و الزامات مربوط به فضای کسب و کار، متناسب با نوع فعالیت (در بازار اجاره) مدنظر قرار می‌گیرد.

مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قراردادهای اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، قید مدت‌اجاره در قرارداد است. در غیر این صورت برابر ماده ۴۶۸ قانون مدنی، قرار­داد باطل است، ماده مذکور بر تعيين مدت اجاره تصريح دارد و در غیر این صورت آن را باطل اعلام نموده است.

مدت اجاره در ايران معمولا یک ساله است و پس از اتمام زمان عقد قرارداد، متاسفانه هیچ معیار و شاخص معينی برای تمدید و تجدید قرارداد و تعیین ميزان افزایش اجاره‌بهاي ملک تجاری وجود ندارد. با عنايت به اهميت و احترام و حفظ حقوق اجتماعي و اقتصادي اشخاص، برقراري تعادل ميان حقوق طرفين روابط استيجاري و توسعه و تداوم کسب وکارها اين مطالعه و بررسي بر آن است تا بدون خدشه واردكردن بر مباني فقهي موضوعه، حقوق مالكيت و اصل آزادي قرارداد در موارد تاثيرگذاري چون افزايش مدت زمان قرارداد ملك تجاري و به رسميت شناختن جايگاه حقوقی نظام مالکیت فکری راهبردهايي را پيشنهاد کند.   

افزایش مدت‌زمان قراردادهای اجاره املاک تجاری از یک سال به ۳ تا ۵ سال

از جمله راهبردهای پیش‌رو در شرایط کنونی کشور افزایش مدت زمان قرارداد اجاره­‌های املاک تجاری است. تجربه کشورهای دیگر نیز نشان داده است که این افزایش زمان اجاره به ثبات و ساماندهی بازار اجاره کمک می‌کند. برای این منظور می‌توان مدت زمان اجاره را از یک سال به سه سال در قرارداد اجاره افزایش داد. قراردادهای اجاره ۳  تا ۵ ساله نسبت به یک ساله با درنظرگرفتن چرخه عمر کسب وکار مطلوب­تر هستند زیرا قـرارداد اجـاره املاك تجاري باید به گونه‌­ای تنظيم شود كه مدت اجاره نه چندان کوتاه باشد که در انگیزه­‌های ادامه فعالیت و جذب مشتری براي مستأجر خدشه ايجاد كند و نه چندان طولانی باشد که كسب و كار به مرحله زوال وارد شود. به منظور پیاده‌سازی این سیاست می‌توان از اقدامات دستوري تنبيهي براي واحدهای تجاری خالی و اقدامات تشویقی نظیر کاهش و یا حتی معافیت از مالیات در مورد قراردادهای اجاره ۳ الي ۵ ساله بهره گرفت.

اخذ مالبات سنگین بر املاک تجاری خالی

افزایش عرضه در بازار اجاره ملک می‌تواند به عنوان یک سیاست و راهبرد تکمیلی در کنار راهبرد اساسی کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. افزایش عرضه واحدهای تجاری در بازار اجاره نیازمند به کارگیری دو سیاست اصولی کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای تجاری خالی با استفاده از دو ابزار مالیاتی و تعزیراتی است. گفتنی است که تنها با جرایم مالیاتی و حرکات تعزیراتی نمی‌توان توازن بین عرضه و تقاضا را در ملک تجاری برقرار کرد.کسی که بخواهد ملک خود را خالی نگه دارد، ظاهر ملک را فعال نشان می­دهد و ملک را به کسی اجاره نمی‌دهد، لذا ما باید فرهنگ تولید ملک تجاری را آن‌قدر بالا ببریم که احتکارگران از نگهداشتن ملک خالی احساس ضرر کنند. البته مالیات بر ملک­های خالی می­‌تواند به عنوان یک راهکار باشد اما اجرای آن باید به عنوان آخرین راهکار باشد. در امور حقوقی و حوزه اقتصاد می‌گویند مجازات، باید آخرین راهکار باشد. اولین راهکار، پیشگیری است.

تبعیت از مفهوم عرفی سرقفلی

اگرچه حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی از حیث احکام قانونی با هم متفاوتند اما هر دو میتوانند آفرینشی فکری تلقی شوند و به عنوان حقوق مالی فکری حمایت گردند. قانون­گذار در قانون روابط مؤجر و مستاجر سال۱۳۷۶، تجديد نظر و بجاي ايجاد سه مفهوم كاملا متفاوت از سرقفلی، از مفهوم عرفی آن تبعيت نموده و تنها سرقفلي به مفهوم ارزش و مقبوليت تجاري ملك را مورد قبول قرار دهد و آنچه كه از آن به عنوان حق سرقفلي ياد شده­است، به عنوان"حق كسب يا پيشه يا تجارت" بنامند و در مواردی كه به حق كسب يا پيشه يا تجارت و حق سرقفلی، خلاقيت و ابتكار تاجر در كسب و كار افزوده شود می‌­توانند در صورت ثبت علامت تجاري از حمايت­هاي نظام حقوقی مالكيت فكري كسب وكار بهره‌­مند شوند. از طرفی با توجه به لزوم جذب سرمايه گذار خارجی دركشور و با عنايت به محدوديت خريد املاك تجاری برای اتباع خارجی بايد قوانين ترغيب‌كننده­‌ای درخصوص مالكيت فكری تصويب و به مورد اجرا گذاشته شود كه امنيت مالي و فكری را برای سرمايه‌های خارجي تامين و تضمين نمايد.